一、制定依据

1.《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；

2.《国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》（国办发〔2021〕51号）；

3.《辽宁省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（辽政办发〔2021〕27号）。

二、出台背景

2017年1月，经党中央、国务院同意，原国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12号），在北京市房山区等34个市、县（区）开展了为期两年的试点，目标是在试点地区建立“产权明晰、市场地价、信息集聚、交易安全”的土地二级市场。2019年7月，在总结和汲取试点经验基础上，《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）重点针对土地二级市场交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题，着力破解“要素流通不畅，存量土地资源配置效率低，制约和影响经济高质量发展”的改革难题。2021年10月，《辽宁省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（辽政办发〔2021〕27号）要求各市、县（市）要完成交易平台搭建、交易规则制定等工作，初步建立起产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。

三、目的意义

落实国家、省、市关于土地二级市场工作部署和要求，深化土地要素市场化配置改革，不断完善国有建设用地二级市场管理，有助于提高存量土地资源配置效率，促进土地要素流通顺畅，提升土地节约集约利用水平。同时，对于促进我市一、二级市场协调发展，加快推动经济高质量发展具有重要意义。

四、主要内容

《细则》共包括五章三十二条。

（一）总则。明确了文件的起草依据、目的和实施范围，以及我市土地二级市场的交易管理机构。

（二）建设用地使用权转让。明确了建设用地转让范围，细化了出让、划拨、租赁、作价出资入股及授权经营等方式取得的土地的转让条件，提出了在建工程、闲置土地、工业用地、司法处置等土地转让的相关规定和土地使用权分割、合并转让的有关要求。结合实际提出创新性管理机制，积极盘活存量土地资源。一是设立了土地预告登记转让制度，解决出让土地未达到合同约定的转让条件无法转让问题。二是放宽了划拨土地使用权转让条件，划拨土地转让除具有房屋所有权证等合法的地上建筑物、其他附着物产权证明外，在满足其他转让条件后，还可依据已依法办理的工程规划许可证等建设审批手续转让。三是允许闲置土地处置和转让同步进行，在完成闲置土地调查、认定并确定处置方案后，可进入土地二级市场进行交易，交易完成后，从土地转让价款中优先上缴土地闲置费。四是对转让过程中改变土地用途的，规定可依法申请按现行规划用地性质及新的规划条件转让土地使用权（不包括住宅用地）。

（三）建设用地使用权出租。明确了以出让、划拨方式取得的土地使用权的出租管理。确定可由自然资源部门制定的划拨土地使用权出租收益缴纳标准，经市政府批准后执行并定期更新，为下一步加强划拨土地使用权出租收益收缴管理做好准备。

（四）建设用地使用权抵押。明确了以划拨、出让、租赁等方式取得的土地使用权抵押的相关规定。一是以划拨方式取得的建设用地使用权不得单独抵押，可连同地上已登记的房屋所有权一并抵押。二是允许不以公益为目的为养老、教育、文化等社会领域的企业以有偿方式取得的建设用地使用权设定抵押。三是放宽对抵押权人的限制，明确自然人，企业均可作为抵押权人。

（五）附则。强调了加强土地市场信用监管，明确了《细则》有效期。

五、实施范围

《细则》适用于本市和平区、沈河区、皇姑区、大东区、铁西区、于洪区、浑南新区、沈北新区、苏家屯区、辽中区范围内国有建设用地使用权转让、出租和抵押。新民市、康平县、法库县国有建设用地使用权转让、出租和抵押及已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租和抵押，可以参照本细则执行。